لم تتجاوز مساحة المدينة في العهد العثماني 10 هكتارات (0,10 كم²) وظلت كذلك قُبيل نهاية الحرب العالمية الأولى، وولكنّها بدأت في الازدهار تدريجياً والازدياد في الحجم منذ العشرينات من القرن الماضي عندما أصبحت مركز متصرفية لواء عجلون ومركزاً تجارياً مهماً. في الثلاثينات أصبحت مساحة إربد نحو 30 هكتاراً (0,31 كم²)، وفي الخمسينات من القرن الحالي نمت إربد نمواً ملحوظاً بوصول اللاجئين الفلسطينيين لتصل مساحة المدينة إلى 131 هكتاراً (1,32 كم²). في العام 1979م بلغت المساحة حوالي 600 هكتاراً (24 كم²) وفي العام 1995م قدرت مساحة المدينة مع الضواحي بنحو 3,300 هكتاراً (33 كم²).
يتخذ المخطط التنظيمي لمدينة إربد شكلاً سداسياً. ويمتد العمران فيها على شكل محاور بمحاذاة الطرق التي تربط إربد بإقليمها. ففي اتجاه الغرب امتد العمران على طول شارع فلسطين وصولاً إلى الجانب الشمالي ليندمج بمنطقة البارحة. وفي اتجاه الجنوب امتد العمران على طول شارعي ايدون والجيش ليلتحم بحرم جامعة اليرموك. وفي اتجاه الشرق امتد العمران على طول شارع بغداد. وفي اتجاه الشمال كان لإنشاء المدينة الصناعية أثر في جذب السكان والعمران نحوها، الأمر الذي أدى إلى وصول العمران حدود بعض القرى الصغيرة الواقعة إلى الشمال من إربد، وقد امتد هذا العمران على طول شارعي حكما وعبد القادر الحسيني فغطّى المساحات الشمالية التي كانت مردومة بالإضافة إلى المسلخ القديم.
تشغل المناطق السكنية 74.3٪ من مساحة مدينة إربد، وتأتي مناطق الخدمات في المرتبة الثانية وتشغل 9.5٪، يتلوها مناطق خالية وأراضٍ فضاء بنسبة 7.7٪، ثم المناطق التجارية حوالي 4.2٪ فالمناطق الصناعية 3.3٪، والمناطق الخضراء 1٪. وتتوزع المساكن في مختلف أحياء المدينة، وتتميز الأبنية بخصائص معينة تفرضها عملية تنظيم المباني.